حق سرقفلی منقول است یا غیرمنقول
وقتی می‌پرسید حق سرقفلی منقول است یا غیرمنقول، بهتر است سؤال بعدی را هم مشخص کنید: می‌خواهید حق را منتقل کنید، سهم شریک را بفروشید یا مبلغی را پس بگیرید؟ پاسخ کاربردی برای این سه کار الزاماً یکسان نیست. سرقفلی حق مالی دارد، اما نام آن به‌تنهایی شیوه انتقال و دادگاه صالح تمام اختلاف‌ها را تعیین نمی‌کند.
اول مشخص کنید چه چیزی در قرارداد شماست
چهار مفهوم را جدا بنویسید: مالکیت ساختمان، منافع مورد اجاره، حق سرقفلی یا کسب و پیشه، و طلب مبلغ معین. ممکن است شخصی مالک ساختمان نباشد ولی حق مالی نسبت به محل تجاری داشته باشد. ممکن است پس از یک توافق تسویه، اختلاف فقط بر سر پرداخت یک دین باشد. استفاده روزمره از عبارت «مغازه را خریدم» این تفاوت‌ها را از بین نمی‌برد.
| اگر هدف شما این است | ابتدا این موضوع را بررسی کنید |
|---|---|
| خرید یا فروش خود مغازه | آیا موضوع معامله عین ملک است یا فقط حقوق مستأجر؟ |
| انتقال سرقفلی به دیگری | قانون حاکم و اختیار انتقال چیست؟ |
| گرفتن مبلغ تسویه‌شده | طلب از کدام قرارداد یا حکم ناشی شده است؟ |
| فروش حق مشترک با شریک | سهم‌ها، امکان تقسیم و حقوق موجر چه وضعی دارند؟ |
دو ماده قانونی که نباید با هم اشتباه شوند
در ماده ۱۸ قانون مدنی، حقوق و دعاوی معینی به تبع ملک در گروه غیرمنقول قرار می‌گیرند. در ماده ۲۰، دیون از حیث صلاحیت حکم منقول دارند، حتی اگر موضوع قرارداد اولیه ملک باشد. پس «مرتبط بودن با مغازه» و «غیرمنقول بودن همه مطالبات آن» مترادف نیستند.
پس چرا در بعضی آرا سرقفلی منقول شناخته شده؟
رأی شعبه ۲۸ تجدیدنظر تهران در ۱۳۹۳/۶/۲۹ یک نمونه روشن است: موضوع، فروش سرقفلی مشترک بود و دادگاه آن را حق مالی در حکم منقول تحلیل کرد. همان رأی، رابطه اجاره را خارج از شمول قانون ۱۳۵۶ دانسته است. برداشتن جمله مربوط به منقول بودن و حذف این زمینه، نتیجه قابل اتکایی برای پرونده دیگر نمی‌دهد.
این رأی شعبه‌ای است، نه رأی وحدت رویه. همچنین از آن نمی‌توان نتیجه گرفت در هر قراردادی انتقال بدون رضایت لازم یا بدون رعایت تشریفات معتبر خواهد بود. برای انتقال شریک به شریک، راهنمای تجویز انتقال منافع سرقفلی مشاعی را جدا بخوانید.
حق کسب و پیشه منقول است یا غیر منقول
اگر سؤال درباره مطالبه مبلغ باشد، باید متن خواسته را دید. در رأی تأییدشده در شعبه ۵۹ تجدیدنظر تهران، مورخ ۱۳۹۳/۴/۲۱، شخص مابه‌التفاوت مبلغ حق کسب و پیشه را خواسته بود. دادگاه، مطالبه وجه را از نظر صلاحیت در حکم منقول دانست. موضوع پرونده، تعیین یک قاعده کلی برای تمام حقوق استیجاری نبود.
بنابراین پیش از تعیین دادگاه، فرق میان مطالبه پول و اختلاف درباره خود حق استفاده یا انتقال را روشن کنید. همچنین حق کسب و پیشه و سرقفلی همیشه از مبنای یکسان ایجاد نمی‌شوند؛ مقایسه این دو حق در آرای قضایی به شناخت این تفاوت کمک می‌کند.
اگر حق مالی منقول باشد، سند عادی کافی است؟
این نتیجه از آن مقدمه به‌دست نمی‌آید. الزامات خاص انتقال، مستقل از یک برچسب کلی بررسی می‌شوند. برای مثال ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ مقررات ویژه‌ای دارد. قرارداد و وضعیت ثبت نیز مؤثرند. توضیح تفصیلی در انتقال حق کسب و پیشه با سند عادی آمده است.
چه چیزهایی را برای بررسی پرونده آماده کنیم؟
اجاره‌نامه اولیه و تمدیدها، مدارک پرداخت سرقفلی، سند انتقال، توافق تسویه احتمالی و نشانی طرفین را آماده کنید. سپس خواسته را به‌روشنی بنویسید. قواعد شهر صالح در مواد ۱۱ تا ۱۳ آیین دادرسی مدنی باید بر همین خواسته واقعی اعمال شوند. یک جواب حفظی «منقول» یا «غیرمنقول» جای این بررسی را نمی‌گیرد.
