مطالبه اجرت المثل مال غیر منقول در صلاحیت کجاست
برای پیدا کردن مرجع درست اجرت‌المثل، از نشانی خودتان یا طرف مقابل شروع نکنید؛ ابتدا منشأ پولی را که می‌خواهید مشخص کنید. پاسخ مطالبه اجرت المثل مال غیر منقول در صلاحیت کجاست در حالت تصرف بدون مبنای قراردادی، معمولاً دادگاه صالح محل وقوع ملک است. اجاره‌بهای توافق‌شده و برخی تعهدات پولی قراردادی، مسیر دیگری برای صلاحیت محلی دارند.
قدم اول: دوره مطالبه و مبنای آن را بنویسید
روی یک خط زمانی، شروع استفاده، پایان اجاره احتمالی، زمان تحویل و دوره مورد مطالبه را مشخص کنید. سپس بنویسید مبلغ را از کدام مبنا می‌خواهید: اجاره ماهانه قرارداد، اجرت‌المثل قانونی استفاده از ملک، یا مبلغ شرط‌شده بابت تأخیر؟ نامی که در گفت‌وگوی روزمره به طلب می‌دهید، جای تحلیل این اسناد را نمی‌گیرد.
برای نمونه، ممکن است یک مالک اجاره ماه‌های داخل قرارداد را بخواهد و بابت ماه‌های بعد، ادعای دیگری داشته باشد. این دو بخش را بی‌توضیح در یک عدد جمع نکنید. تعیین خواسته و شیوه طرح مطالبات مرتبط به بررسی قرارداد و قواعد رسیدگی نیاز دارد.
قدم دوم: شهر صالح را با این جدول پیدا کنید
| پرسش | مسیر بررسی |
|---|---|
| مطالبه ناشی از تصرف ملک بدون قرارداد تعیین‌کننده مبلغ است؟ | قاعده محل وقوع مال غیرمنقول در ماده ۱۲ |
| طلب همان اجاره‌بهای مشخص قرارداد است؟ | دین قراردادی؛ ماده ۲۰ مدنی و مواد ۱۱ و ۱۳ دادرسی |
| برای ماندن پس از پایان اجاره مبلغ خاصی شرط شده؟ | ابتدا تفسیر شرط و ماهیت طلب |
| هم‌زمان خلع ید، تخلیه یا حق دیگری خواسته شده؟ | بررسی صلاحیت و ارتباط خواسته‌ها پیش از ثبت |
اجرت المثل مال غیر منقول منقول است یا غیر منقول
پاسخ یک‌کلمه‌ای ممکن است گمراه‌کننده باشد. در اجرت‌المثل غیرقراردادی، دعوا به منافع ملک پیوند دارد و قواعد غیرمنقول مطرح می‌شود. اما ماده ۲۰ قانون مدنی برای دیونی مثل مال‌الاجاره، حکم منقول از نظر صلاحیت مقرر کرده است. پولی بودن نتیجه حکم، همه دعاوی ملکی را منقول نمی‌کند.
به موجب مواد ۱۱ تا ۱۳ آیین دادرسی مدنی، در دین قراردادی منقول، محل اقامت خوانده و در شرایط مقرر، محل انعقاد قرارداد یا اجرای تعهد اهمیت دارند. در دعوای مربوط به خود ملک و منافع آن، قاعده محل وقوع ملک را باید جداگانه بررسی کرد.
قدم سوم: دادگاه صلح یا عمومی را مشخص کنید
پس از پیدا کردن شهر، نوبت نوع دادگاه است. ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲ در متن مصوب، دعاوی مالی تا یک میلیارد ریال، یعنی صد میلیون تومان، را در صلاحیت دادگاه صلح قرار داده است. قانون اجازه تعدیل نصاب را پیش‌بینی کرده؛ هنگام اقدام، رقم لازم‌الاجرا و نحوه تعیین بهای خواسته را بررسی کنید.
برای مطالبه مستقل اجرت‌المثل، نصاب مالی و سایر قواعد صلاحیت ملاک‌اند. اگر خواسته خارج از صلاحیت دادگاه صلح باشد، دادگاه عمومی حقوقی مطرح می‌شود. مراجعه احتمالی برای سازش به شورا با رسیدگی قضایی در دادگاه صلح تفاوت دارد.
چرا از روی عنوان یک رأی تصمیم نگیریم؟
پرونده منتشرشده با عنوان دادگاه صالح در مطالبه اجرت‌المثل مال غیرمنقول در شعبه دوازدهم دیوان عالی کشور، علاوه بر ملک، بحث قرارداد و مواد ۱۲ و ۱۳ را مطرح می‌کند. این جزئیات نشان می‌دهند خواندن پیام کوتاه رأی برای نسخه‌برداری از نتیجه کافی نیست. تصمیم شعبه را هم نباید رأی وحدت رویه معرفی کرد.
مدارک را برای جلوگیری از اختلاف صلاحیت مرتب کنید
مدرک سمت و استحقاق منافع، مشخصات ثبتی و نشانی ملک، قراردادها، مدرک تصرف و تاریخ‌های مطالبه را آماده کنید. در شرح دادخواست توضیح دهید طلب از کدام دوره و کدام مبنا ناشی شده است. کارشناس مبلغ را بر اساس موضوع ارجاع بررسی می‌کند؛ اصل استحقاق و عنوان دعوا با صرف نظر کارشناسی ایجاد نمی‌شود.
اگر موضوع شما مغازه‌ای با حقوق استیجاری است، پیش از هر چیز نوع حق را روشن کنید؛ راهنمای تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه برای همین تشخیص مقدماتی کاربرد دارد.
